底地に関するよくある相談を紹介します

底地売却.comでお客様から相談を受けた内容をご紹介します。
同じ悩みをお持ちの方の参考になれば幸いです。

代表的な3つの相談

・地代に関すること
・更新料に関すること
・借地契約の内容確認に関すること

私どもが受ける相談の内容で、多い物を分類すると上記の3つのパターンがあげられます。

上記2つは、契約で金銭に関わる部分ですので、切迫した状況で相談に来られるかたも多いです。

また、最後の借地契約の内容確認については、リーガルチェックをする必要が出てきますので弁護士をご紹介させていただくことになります。
その場合、費用がかかりますので依頼をすべきかを検討する必要があります。

地代に関すること

・地代の値上げを要求された(借地人の場合)
・地代を値上げできるか(地主の場合)
・地代の滞納が発生している(地主の場合)

賃料の増減については契約書に規定があることが多いです。
相談者から借地契約書を見せていただき、内容を確認します。

「公租公課・物価・近傍の地代の上下があれば相手方に増減額を請求できる」といった条項があることが多いです。

契約書に規定がない場合でも、地主としては賃料を値上げしたい理由を、また、借地人としては賃料を値下げして欲しい理由を相手方に説明して交渉を進めることになります。

双方が合意をするまでは今まで通りの賃料を支払う必要がありますので、この辺りの見解を説明します。
交渉して合意に至らなければ、調停等の法的手続きに移行することも視野に入れます。
ここから先は弁護士の範疇です。

手続きを進める上で地代の鑑定評価を依頼したり、弁護士報酬がかかったりと、相談者が費用と時間を負担する必要が出てきます。

更新料に関すること

更新料についても契約書に規定がある場合がありますので、契約書を確認します。

「契約更新時には更新料として新賃料の〇か月分を支払う」等といった規定があれば、その内容に従う必要があります。更新料支払いに関する特約は有効とされています。

「更新料の規定がないにもかかわらず、地主から更新料を要求された」という借地人の方からの相談もありますが、その場合は、借地人に更新料支払いの義務はありません。

しかし、借地契約が長期の契約であるため、今後の地主と借地人の関係を考慮すると、更新料の支払いが及ぼす影響についても一応お伝えしています。

地主に承諾を依頼する予定がある場合は尚更です。良好な関係を保つことをお勧めしています。

借地契約の内容確認に関すること

「借地契約書の内容を見て不利になっていないか判断してほしい」という内容の相談も少なくありません。

現状と契約内容に不一致があったり、契約更新時に不具合が見つかったりとその内容は様々ですが、内容をよく把握する必要があります。

いずれの場合も、非弁行為になる可能性が出てきますので、弁護士に一緒に入ってもらって相談を受けるか、弁護士を直接紹介するケースが多くなります。

この場合も、時間が掛かる案件になることが多いです。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

参考になれば幸いです。

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