底地の査定について

(更新:2020年6月15日)

「底地の売却価格を知りたい」
「底地買い取りの打診が来たが適正価格なのかをチェックしたい」
「売却の予定はないが資産を数値化しておきたい」

このページはそんな方へ向けて書いています。

あなたの底地を買ってくれる相手とは?

底地の売却を検討した時、誰に向けて売却活動をするのかをイメージしておく必要があります。
底地も不動産の一種ではありますが、通常の土地と同じように広く相手を探して売却するのは難しいと言えます。

結論から言うと、底地売却の相手としては、買取業者と地主に絞られてきます。

ご存知の通り底地を買っても自己利用をすることはできませんので、投資目的か転売目的がその動機になります。

しかしながら、底地の大半は他の投資案件と比べて利回り面で劣ってしまうため、投資家が好んで買うものではありません。
これらの理由から、自己利用を目的に地主が買うか、将来的に転売する目的で買取業者が買うか、この二択になってきます。

底地を売る金額の目安とは?

「底地」という商品は、「中古車」や「ゴルフ会員権」のように明確な相場が存在しません。
つまり、一般のマーケットで取り引きされる金額が想定しづらい商品ということなります。
買取業者を除いてしまうと、底地を買いたい人が少ないためこのようなことが起こります。

売却の基準価格を知ろう

それでも、あなたの「底地の価値を計るための基準」は必要です。
これは、もし仮に借地権が設定されていない更地として売却する場合の金額を基に算出します。

地主に売却を検討してもらう時には、この基準でお話を進めると双方が納得のいく売買になるのではないでしょうか。

「路線価」を基に底地の価値を調べる

下記の方法で調べることができます。

「土地の更地評価(借地権が設定されていない場合の土地の評価額)」を調べる

まず、国税庁「財産評価基準書」のページより、借地権価格を調べたい場所の路線価図を確認します。
次に、その路線価図上で価格を調べたい土地の場所を特定し、その 土地に面している道路に記載されている数字を確認します。

例:前面道路に「300C」と記載がある場合、その道路に面する土地の1㎡当たりの価格は30万円となります。単位は千円で計算します。(※アルファベットに関しては後述します。)

つまり、 「路線価(平方メートル単価)」×「土地面積」=「路線価から算出される土地評価額」 という計算式が成り立ちます。

「底地割合」を調べる

底地割合とは、底地と借地権に対して「底地が持つ権利の割合」です。
土地全体の権利から借地権割合を差し引いた分が「底地割合」となります。

借地権割合は、路線価図に細かくその割合が定められています。
調べたい土地の前面道路に、「300C」や「450D」などと記載がありますので、そこを参照します。
※路線価で「300C」と記載があった場合、平方メートル単価は300千円、借地権割合は70%(底地割合は30%)、となります。

「底地価格」を算出する

これらの調べた内容を元に、
「土地の更地評価」×「底地割合」=「底地価格」
という計算式によって借地権価格を算出することができます。

まとめ

底地の価値を知る一つほ方法として、路線価から調べる方法をお伝えしました。
ただし、この金額で底地を売却できるという訳ではありませんので、その点はご注意ください。

売買価格を決めるその他の要素として、土地の利用価値、月額地代、更新料、借地契約書で定めた条件等、を考慮する必要があります。
詳細な査定が必要な場合は不動産鑑定士による鑑定が必要となります。

しかしながら、鑑定費用を考えると現実的でない場合も多いと思いますので、上記を覚えておくと役に立つかもしれません。
具体的な買取金額につきましては、聞いてしまった方が早いかもしれません。
その場合は、当ホームページのフォームよりお問い合わせいただければ幸いです。

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