借地権の名義に関するトラブル

借地権と建物登記の名義が違うと、大きなトラブルを招く

借地契約は基本として、借地権の設定された土地を借地権者が利用するものとして締結がなされています。
そのため、借地権とその土地にある建物登記の名義は同一である必要があります。

万が一、借地権者以外の人がその土地を利用する場合は借地権の「転貸」もしくは「譲渡」となり、そのためには地主の承諾を得なければなりません。

しかし実際には、借地権と建物登記の名義が違うまま土地を利用してしまい、地主と借地権者の間で大きなトラブルが発生している例があるのも事実なのです。

どんなときに借地権と建物登記の名義人が違ってしまうのか

借地権と建物登記の名義人が変わってしまうことは、必ずしも悪意を持って行われているとは限りません。
契約期間に起こる様々な状況の変化の中で、結果として名義人が異なる結果となってしまうこともあります。

ここでは、借地権と建物登記の名義が異なりやすいケースを紹介します。

ケース① 親子で土地を利用する場合

例えば、父親が借地契約を結んだ土地に建っている家を一度取り壊し、そこに息子の名義で新築の家を建て替えるケースです。

その場合、父親が同居するという条件や二世帯住宅の場合でも、家の名義が息子になってしまえば、父親が息子に土地を「無断で転貸している」という扱いになります。

そのため本来であれば、息子と地主との間で改めて借地権の契約を取り交わす、あるいは、息子に土地を転貸もしくは借地権を譲渡する旨について、地主の承諾を得る必要があります。

もしくは父親名義で家を建て替え、相続の際に借地権と家を同時に息子名義に変更するということも可能ですが、いずれにしても家の建て替えの際には地主の許可が必要となりますので注意しましょう。

ケース② 借地権者が亡くなった場合(建物登記の名義変更/遺産分割協議)

借地権者が亡くなって相続人に相続する場合、借地権に関しては地主の承諾も契約書の書き換えも必要ありませんが、建物登記については必ず名義の変更手続きを行わなければなりません。

これを行っていない場合、第三者との関係では、建物は依然として故人の所有物と判断されてしまいます。

また、相続の際に遺産分割協議があったとしても、借地権とその土地上の建物は同一人物が相続することが必要です。

もし借地権と建物を別々の相続人が相続してしまうと、借地権を相続した人が建物を相続した人に土地を転貸しているという扱いになります。

なお、遺産分割を行う場合には、借地権と建物を同時に分割し、借地権と建物登記の両方を相続人名義にするという方法が適切です。

名義が異なっていると、どのような問題が起こるのか

実際に借地権と建物登記の名義が異なっていた場合、意図せず借地契約が終了となる可能性も十分に考えられます。

特に注意しなければならないのは以下の2点です。

① 無断譲渡とみなされ、契約を解除される

地主の承諾なく借地権と違う名義人で建物登記を行った場合、土地の「無断譲渡」にあたるとして、契約の際の「無断譲渡禁止条項」による債務不履行を理由に、地主は契約解除を主張することが可能です。

また、契約書に無断譲渡に関する条項がない場合でも、無断で土地を譲渡することは地主と借地権者の信頼関係が破壊されるという意味合いもあり、民法等の規定によって、裁判になれば借地権者が不利になる可能性が非常に高いです。

② 地主が第三者に土地を売却した場合、借地権を対抗できない

上記のように借地権と建物登記で名義が違ってしまった場合でも、地主が無断転貸されていることに気づかずに、そのまま契約が続いているというケースも実際には発生しています。

最大の問題は、地主が借地権を設定している土地を第三者に売却することになった場合、借地権と建物登記で名義が違うと、借地権者側は土地を取得した第三者に対抗できないという点です。

この「対抗できない」というのは、法律上「主張できない」という意味合いで、簡単にいうと借地権自体が「借地権の存在が第三者に対して認められない」ということです。

建物の登記が正確にされている場合には、地主が第三者に土地を売却した場合でも借地契約には影響はなく、借地権者側は「地代の支払い先が変わる」以外の契約内容はそのまま継続されます。

しかし、借地権と建物登記で名義が違う場合には、借地権は第三者に対抗できなくなり、建物を撤去して土地を明け渡すことになってしまうのです。

もしこのような状況に至った場合に借地権を継続させたいのであれば、基本的には新しい地主と借地契約を締結し直すしか方法はありません。もちろん、新しい地主がそれを受け入れた場合に限ります。

また、新しい地主との契約を締結できる場合でも、契約に対する権利金の支払い等を請求される可能性も十分に考えられ、いずれにしても借地権者側には大きな負担になることは間違いないでしょう。

このように、借地権と建物登記で名義が違ってしまうことは、非常に重大な問題を引き起こす可能性があります。
何かあったときに「知らなかった」といって取り返しのつかないことにならないように注意しましょう。

借地権に関してなにか状況が変わることがあれば、それによる名義変更についても念頭に置いて考えることが重要です。

また、何代も続く借地契約をお持ちの場合には、現在の借地権と建物登記の状況についても一度確認しておくことをお勧めします。

お問い合わせ

お問い合わせ内容を記載ください。

必須お名前
任意ふりがな
必須メールアドレス
必須電話番号
必須お問い合わせ内容

スパムメール防止のため、こちらのボックスにチェックを入れてから送信してください。