「借地権を買い取ってほしい」と言われた場合

(更新:2020年2月28日)

「借地人から借地権を買い取ってほしいと言われた」
「借地権を買いたいけどお金を用意するのが大変」
「借地権を買い取る必要があるのか知りたい」

このページはそんな方へ向けて書いています。

借地権を買い取ってほしいと言われる訳

借地権人の都合により、借地人が借地を利用する必要がなくなる場合があります。

本来であれば、双方の合意によって借地契約を終了し、土地が地主に戻ってくれば何の問題もありません。

しかしながら、東京都における借地権は経済的価値が大きいため、無償で戻ってくることは期待できません。
借地人の視点で考えると、無償で地主に戻すよりは地主や第三者へ売却をした方が得だからです。
更地に戻す必要があれば、建物を解体する費用がかかりますので尚更です。

借地権人が借地を必要としなくなった場合、地主に借地権を買い取ってほしいと要求してくるのも納得いただけたでしょうか。

地主はどう対応すればいいのか

借地人から「借地権を買い取ってほしい」と言われた時、どうすればいい?

借地人から、急に買い取ってほしいと言われて焦ってしまうのではないでしょうか。
買い取るにしてもある程度大きな金額が必要になるでしょうから、消極的になってしまうかもしれません。

選択肢としてどういう対応があるのか、あらかじめ知っておくと有利に進めることができるかもしれません。

地主の選択肢について

  1. 買うことも買わないことも地主は選べます
  2. 買わない場合は、借地権が第三者へ売却される可能性が生じます
  3. 借地権と底地と同時に売却することも選べます

買うことも買わないことも選ぶのは地主の自由です

借地人から「借地権を買い取ってほしい」と言われても、当然地主に買う義務はありません。
ですので、慌てる必要はありませんので安心してください。

底地の利用について、何か考えがあるのであれば借地権を買い取るのもいいでしょう。

一方、買い取ることに必要性を感じていないのであれば当然買い取る必要はありません。

買わない場合は、借地権が第三者へ売却される可能性が生じます

ただし、借地権を買い取らなかった場合、どういうことが起こりうるのかについては、考えておく必要があります。
地主の許可を得る必要はあります(地上権を除く)が、借地人は第三者に借地権を売却することが認められています。

この売却を地主が認めなかった場合、借地人は裁判所で借地非訟を起こすことによって、地主に代わって裁判所の許可を得ることができます。
自らが買い取らないのに、第三者への売却を認めないというのは、道理が通らないと考えておいた方がいいでしょう。

裁判所の判断となった場合、裁判所は地主と借地権者双方の主張を聞いた上で、借地権譲渡の承諾についての判断をすることになります。
裁判所が借地権者の主張を認めた場合は、裁判所は地主に代わって借地権譲渡の承諾を出すことができます。
その根拠は借地借家法が示す通りです。

借地借家法第19条(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)

「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。(後略)」

また、地主に代わる許諾とセットで、裁判所は譲渡の承諾料として借地権価格の10%程度に相当する額の支払いを譲渡許可の条件にすることが一般的です。

しかし、借地権者から提示された金額等の条件では購入を見送った地主も、裁判所の提示する金額次第では買い取りを再検討できるかもしれません。
また、見ず知らずの第三者に借地権が譲渡されることについても、多少のリスクを感じることでしょう。

このような状況において地主は介入権という権利を行使することができ、使い方次第では有用ですので覚えておくといいでしょう。

借地権と底地と同時に売却することも選べます

地主が底地を利用する目的がなく、買い取りに興味がない場合でも底地と借地権の同時売却については検討するべきです。

底地と借地権は単独で売却する時よりも、セットで売却する時の方が売却金額は高くなる傾向があります。
これは「コーヒーカップ理論」や「コーヒーカップとソーサー理論」と言われていますので、興味があれば調べてみてください。

まとめ

以上が借地人から借地権を買い取ってほしいと言われた場合、地主が取ることができる選択肢でした。
選択肢が複数あると知っていただければ幸いです。

借地人が借地権を手放したいと言ってくるのは、千載一遇のチャンスかもしれません。
買い取るだけが選択肢ではないので、同時売却など視野を広げて考えてみると良いと思います。

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