底地によくあるトラブル

(更新:2020年2月20日)

「借地契約で多いトラブルについて知りたい」
「借地人との間で問題をかかえている」
「底地を持つリスクについて知りたい」

このページはそんな方へ向けて書いています。

借地契約は長期に渡る契約になりますので、トラブルを経験することもあるでしょう。
もしあなたが、すでになんらかのトラブルを抱えているのであればこの記事が参考になることを願っています。

あなた以外の地主の方も同じ様な経験をしているものです。

ここでは代表的なトラブルをご紹介しますので、解決の参考にしていただければ幸いです。

代表的なトラブル

借地に関連するトラブルでよく話題にあがるものとして、上記の三つがあげられます。
それでは一つずつ見て参りましょう。

借地人の地代の滞納

地代の滞納の問題で困っている地主の方は少なくないのではないでしょうか。

滞納が長く続くと、契約者間において「信頼関係の破壊」が認められ借地契約を解除することができます。

しかし、裁判所に「信頼関係の破壊」を認めてもらうことは容易ではありません。
裁判や借地非訟を起こすと直ちに地代が払われ、解除に至らないというケースもあるためです。

買取業者に買い取りを依頼する場合は、滞納があっても買い取ってもらえることがあります。
ケースバイケースですので、滞納があるから売却を諦めるのではなく、打診してみるといいでしょう。

地代の滞納

ただし、半年以上滞納が続いている場合や、滞納と支払いを繰り返している場合で状況が改善されない場合は、契約を解除できるかもしれません。
弁護士に相談してみるといいでしょう。

借地契約の更新料についての合意

更新料についても契約書に規定があると思いますので、そちらを確認しましょう。

「契約更新時には更新料として新賃料の〇か月分を支払う」等といった規定があればそれに従うことになります。そのような更新料支払いに関する特約は有効だからです。

まれに「更新料の規定がないにもかかわらず、地主から更新料を要求された」という借地人の方からの相談が寄せられることがあります。更新料の規定がない場合には、当然、更新料の授受はないことになります。借地人に更新料支払いの義務はありません。

更新料は法的に支払いの義務があるものではなく、全国的に授受の慣習があるものではないのです。

ただし、借地契約自体が長い年月にわたる契約であり、両当事者の人間関係を基礎としたものであるということを考えた場合には、借地人としては、更新料支払い特約がなくとも協議の上、更新料の授受に合意するということもあるかもしれません。

このようなとき、地主から更新料の支払いを要求されて断ったがために、将来、建て替えや借地権売却の承諾を得られなくなったり、その承諾料について著しく高額な費用を請求される可能性もなくはありません。なるべくなら、地主と借地人の間では、良好な関係を保つようにお互いに努力しましょう。

ちなみに更新条件が折り合わない場合でも、旧法借地権では契約終了期限が来れば、特段の合意がなされていなくても、従前と同一条件で自動的に契約期間は更新されます。旧借地法第6条の規定によるもので、堅固な建物の場合は30年、非堅固の建物で20年の存続期間となります。これを「法定更新」と呼びます。

 

賃料の増減については、契約書に規定があると思います。まずはその確認をしましょう。

たとえば、「公租公課・物価・近傍の地代の上下があれば相手方に増減額を請求できる」といった条項があるかもしれません。その場合には、基本的にはその規定を元に相手方と交渉することになります。

契約書に規定がない場合でも、地主としては賃料を値上げしたい理由を、また、借地人としては賃料を値下げして欲しい理由を相手方に説明して交渉を進めることになります。

合意ができなければ、調停等の法的手続きに移行することも考えられますが、実際問題としては、地代の鑑定評価を依頼したり、弁護士報酬がかかったりと、費用と時間の負担も相当なものとなりますから、できれば法的手続きは避け、協議での合意を目指したいものです。

借地契約が守られていない

借地範囲についての争いについては、いくつものパターンがあると思います。

たとえば、「借地を測量したら契約書にある借地面積に満たなかった」とか「境界杭がなくなったので、隣地との境界線がわからない」といった相談がよくあります。

問題になるのは数十年前からの借地契約の場合が多いですが、面積については、そもそも測量技術が未熟だったことが理由の一つではあります。どうしても測量誤差が発生してしまうのです。

このような、面積や境界、越境に関する問題に気付いた際には、出来るだけ早い段階で解決できるように、関係者全員で問題認識をすることが大切です。時が経つほど解決が困難になる場合が多いです。

お困りの際には遠慮なくご相談ください。

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