借地人の地代滞納

(更新:2020年4月13日)

「借地人がたびたび地代を滞納して困っている」
「地代の滞納を理由に借地契約を解除できるのか知りたい」
「地代の滞納があっても底地を売ることはできるのか知りたい」

このページはそんな方へ向けて書いています。

借地人の地代滞納で困っている

地主の方から、借地人の方がたびたび滞納をされるので困ってしまっているというお話をよく聞きます。

賃貸管理をご自身でされている場合は、地主が自ら督促することになります。

地主と借地人がご近所であることも少なくありませんので、心理的負担も大きくなることでしょう。

底地のご売却をお考えであれば、下記フォームからお問い合わせください。

遅滞の滞納を理由に契約解除はできるのか?

未払いの状態が長く続き、たび重なる催促にも応じてもらえない場合は契約解除が認められます。
しかし、払ったり滞納したりを繰り返されると、どうなるのでしょうか。

借地契約を解除できるかどうかの判断について

以下、各項目を説明して参ります。

地代の未払いが続けば契約を解除することができます

借地権とは、土地を(賃貸借)契約で借りる権利のことですから、地代の未払いが続けば当然契約解除となります。
「地代の未払いが続けば」と表現したのは、一ヶ月分の未払いでは賃貸借契約を解除することは難しいからです。

賃貸借契約書の契約条項には、「地代を未納した場合は直ちに契約を終了するものとする。」といった約定を入れている場合もしばしばみられます。

根拠となる民法第541条(履行遅滞等による解除権)

「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」

と定められています。

この賃貸借の目的物が不動産の場合は、契約は信頼関係を前提に継続的に成り立っているものと考えられるため、その解除に関しては通常の契約以上の配慮が必要だと考えられています。

これは投下した資本(借地権においては建物)を保護する必要から、契約当事者からの一方的な契約解除を、当事者間の信頼関係が破壊された場合に限って認める(信頼関係破壊の法理)という考え方で、裁判所の判例から知られています。

三ヶ月分の滞納があれば契約解除できる可能性が出てきます

先ほど、地代の滞納は一ヶ月程度では契約解除が難しいとお伝えしました。
では、いったいどの程度の滞納があれば、契約解除が認められるのでしょうか。

明確な基準が決まっている訳ではありませんが、目安としては三ヶ月分以上滞納が続くと契約解除できる可能性が出てきます。

繰り返しになりますが、契約解除が認められるかどうかは、契約当事者間の信頼関係の状態で判断されます。
滞納金額、過去の支払い状況、不払いに至った経緯、賃貸借契約の契約内容、催告の有無、地主側に落ち度はあったか等、様々な要素から総合的に判断されます。

特に催告の有無に関しては、前述の民法第541条(履行遅滞等による解除権)でも説明した通り、信頼関係が破壊されたかどうかの争点で重要なポイントになりますので、記録が残る方法で忘れずに行うことが大切です

契約解除の要因となる滞納期間について説明してきましたが、借地権の賃貸借契約を地主から契約解除することは、実務においてはとても難しいことだと言われています。

これは、旧借地法で借地人の権利を手厚く保護されていることが原因です。

実務を担当する弁護士に聞くと、信頼関係が破壊されたと裁判所が判断をする期間として、少なくとも半年間から一年間は必要であるという回答も少なくありません。

ですので、単純に三ヶ月の滞納で契約解除ができると考えることは危険ですのでご注意ください。

話合いで解決しなければ訴訟が必要です

地代を滞納した結果、地主から契約解除の通知が届いても、すんなりと契約解除に応じる借地人は少ないでしょう。

賃貸借契約を解除したいのであれば、裁判に訴訟の提起をすることになります。
内容としては通常、滞納している地代の支払いをしてもらうこと、借地人に退去してもらうこと、借地上の建物を撤去してもらうこと、を請求することになるでしょう。

訴訟をする場合は、信頼のできる弁護士に依頼をすることになると思いますので、よく説明を聞いた上で判断するのがいいでしょう。

今回は、地代の未払いを理由に契約解除できるかについてお伝えしました。

参考になれば幸いです。

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