借地人と契約条件が折りあわない

(更新:2020年1月20日)

「借地契約の更新時に地代を上げたいけど合意してもらえない」
「更新料の金額で折り合いがつかない」

このページはそんな悩みを持つ、地主の方へ向けて書いています。

こんにちは。
底地売却.com 管理人の蛭間(ひるま)です。

借地契約において、地代の増減交渉や更新料の取り決めで苦労をされた地主の方も多いことでしょう。

地主が苦労する理由

借地人にとって有利な旧借地法の存在

借地人は借地法によってその権利が保護されているので、地主にとって契約条件を変更することは大変な労力が必要になります。

長期契約のため慎重になりやすい

借地契約は契約期間が長期間となるため、契約条件の変化には敏感になりがちなのも原因にあげられます。

地主は地代や更新料、底地の売却価格が高く評価されると嬉しいですよね。
しかし支払う側の借地人にとっては少しでも安く評価される方が都合がいい訳です。

双方で話し合いをする場合は、どこかで妥協点を見つけてお互いが歩みよることが大切ですが、旧借地法で守られた借地人に合意してもらうことは容易ではありません。

地主が採ることができる手段とは?

有用な方法として、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することがあげられます。
ただし、費用はそれなりにかかりますので重要な契約変更や売買の時に頼むのが現実的だと思われます。
鑑定する土地の条件や依頼する鑑定士によって費用はまちまちですが、少なくとも30万円から40万円程度はかかると考えておくべきです。

かかる費用が少なくないため、ある程度の経済的なメリットや契約期間が見込まれない場合は費用倒れになってしまいます。

不動産鑑定士が作成する鑑定評価は一定の客観性を持ったものとして取り扱われるため、場合によっては契約を有利に進めることができるでしょう。

なお、地主と借地権人の間でトラブルが起こっていなければ急ぎで作成する必要はありませんが、事前に底地の価値を知っていれば、何かあったときに慌てずに対応できるというメリットはあるようです。

底地を借地権者に売却するとき

地主が持っている底地を借地権者に売却する場合、重要なポイントになるのは「第三者に底地を売却した時にどれくらいの価格になるのか」ということです。

底地を第三者が買い取る場合、借地権が設定されていれば第三者はその土地を利用することはできず、地代が安ければ収益も期待はできません。そのため、底地は更地価格の10〜20%程度しか値がつかないと言われています。

しかし、借地権割合が60%なのであれば、本来は底地の割合は40%になると考えられます。

特に借地権者が底地を買い取る場合には、土地の所有権を全て手に入れられることを意味しているため、流通性が高まるというメリットもあり、地主側としてはできるだけ高い価格での売却を進めたいところです。

一方で、借地権者としては市場で第三者が買い取る場合に比べて20~30%も底地の買取価格が値上がるという捉え方にもなるため、その点で折り合いがつかなくなることが多々あります。

この時、底地を更地価格の40%で売却を行うのか、市場と同様に10~20%程度で売却を行うのか、その間の価格にするのかということについて、不動産鑑定士を利用することにより適正な価格を算出することができるのです。

地代の改定や更新料を調べることにも用いられる

借地権者から借地権を買い取るという話がまとまらず、結局借地契約を存続するということになると、その代わりに地主側から地代の改定を求めることも多々あります。このような場合に、不動産鑑定士はその借地の適正な地代を鑑定することも可能です。

しかし、地代の適正価額を算出するために不動産鑑定士に支払う報酬が30〜40万円程度になることが予想されるため、地代の改定による利益よりも報酬金額の方が高値になってしまう可能性もあり、注意が必要です。

また、更新料や条件変更などによる承諾料は割合が概ね決まっているので、基本的には不動産鑑定を行う必要はないと考えられていますが、これに関しても地主と借地権者で折り合いがつかない場合には鑑定評価を依頼することも一つの手段です。

ほかにもある不動産鑑定評価書を作成するメリット

鑑定評価書を作っておくと、その後もメリットは生まれます。

鑑定評価書を作成しておけば、借地契約における更新料や承諾料における交渉を、鑑定評価の金額をもと算出できます。

そのため、その後の金額交渉においても役に立つことが予想されます。

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